Immobilie verkaufen – was gilt es dabei zu beachten?
Wenn private oder berufliche Gründe wie eine Erbschaft, Jobwechsel oder Scheidung dafür sorgen, dann sollte man den Schritt wagen und die eigene Wohnung oder das Haus verkaufen. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten macht ein Immobilienverkauf vor allem auf einem hohen Preisniveau Sinn. Will man beispielsweise eine vermietete Wohnung verkaufen, dann ist der Auszug oder Todesfall des Mieters ein besonders günstiger Zeitpunkt – denn selbst genutzte bzw. leer stehende Wohnungen werden oftmals teurer verkauft als vergleichbare vermietete Wohnungen.
Wer ernsthaft plant, seine Wohnung oder sein Haus verkaufen zu wollen, der muss ich zudem überlegen, ob er die Vermarktung auf eigene Faust oder in Kooperation mit einem professionellen Immobilienmakler durchführen möchte. Da ein Immobilienverkauf meist aufwendig und zeitraubend ist, empfiehlt es sich jedoch in den meisten Fällen, einen Makler einzuschalten. Dieser muss zwar mit einer entsprechenden Provision entlohnt werden, allerdings macht dies ein deutlich höherer Verkaufspreis oftmals wieder mehr als wett.
Haus oder Wohnung verkaufen: Steuerliche Fragestellungen
Ein möglicher Immobilienverkauf sollte auch aus steuerlichen Gesichtspunkten ausreichend durchleuchtet werden. Denn wer hier vorschnell agiert, riskiert womöglich, dass er eine saftige Summe an Steuern zahlen muss. Beim Verkauf von Immobilien greift in einigen Fällen die sogenannte Spekulationssteuer. Diese fällt auf dem beim Immobilienverkauf erzielten Gewinn an – allerdings nur in bestimmten Fällen. Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, die er vor weniger als zehn Jahren erworben hat, der muss auf die Differenz vom aktuellen Verkaufspreis zum damaligen Kaufpreis die anfallende Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe richtet sich dabei nach dem persönlichen Steuersatz der Einkommenssteuer. Wer die Immobilie dagegen selbst bewohnt, hat mit keinen steuerlichen Belastungen zu rechnen, auch wenn er diese innerhalb der 10-Jahresfrist verkauft.
Gerade in Fällen in denen eine Spekulationssteuer fällig werden würde, sollten die Eigentümer zunächst genau überlegen, ob sie die Immobilie nicht doch erst für einige Zeit vermieten möchten.
Die richtige Vermarktungsstrategie: Marktwertermittlung, Exposé und Anzeigenschaltung übernimmt dann der Immobilienmakler.
Zu Beginn des Vermarktungsprozesses einer Immobilie steht zunächst die Verkehrswert- bzw. Marktwertermittlung. Der Marktwert wird neben den baulichen sowie technischen Rahmenbedingungen vor allem durch die Lage und die Angebots- bzw. Nachfragesituation bestimmt. Zur Marktwertermittlung kommen dabei, je nach Art und Nutzungsform der Immobilie das Ertragswert-, Sachwert- sowie Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Wenn beispielsweise ein Haus verkauft werden soll, dann ist meistens, dass Sachwertverfahren das Mittel der Wahl.
Parallel dazu gilt es, ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen. Dieses sollte alle wichtigen Daten und Fakten zur Technik und den baulichen Rahmenbedingungen enthalten. So sollten Angaben zum Baujahr, Wohnfläche, Bausubstanz, Heizungsart sowie weiteren Ausstattungsmerkmalen enthalten sein. Untermauert wird dies mit Grundrisszeichnungen und repräsentativen Bildern. Um möglichst ansprechende Fotos zu erzeugen, die ein einladendes und wohnliches Ambiente vermitteln, sollte die Immobilie eingerichtet sein. Steht die Immobilie dagegen leer, gibt es die Möglichkeit, sogenannte Home-Stager zu engagieren. Diese richten die Immobilie nicht nur entsprechend ein, sondern erledigen auch kleine Schönheitsreparaturen. So ist die Immobilie nicht nur für das Fotoshooting zum Exposé „chic gemacht“, sondern macht auch während der Besichtigung einen viel besseren Eindruck.
Anhand des Exposés gilt es im Anschluss die Immobilie entsprechend am Markt zu platzieren. Neben konventionellen Vermarktungskanälen wie Tageszeitungen oder Fachzeitschriften sollte die Immobilie vor allem über digitale Kanäle, wie einschlägige Immobilienportale oder Social-Media-Netzwerke, inseriert werden.
Wer sich von der Konkurrenz abheben möchte, hat auch die Möglichkeit seiner digitalen Anzeige einen virtuellen 3-D-Rundgang anzufügen. Hierbei haben Kaufinteressenten die Möglichkeit, die Immobilie bereits vorab in einer Art interaktiver Besichtigung zu begutachten. Alternativ dazu gibt es natürlich auch noch die Möglichkeit einen diskreten Immobilienverkauf durchzuführen. Dabei wird die Immobilie nicht öffentlich vermarktet, sondern nur über das Netzwerk eines Immobilienmaklers. Dies nutzen vor allem Prominente oder allgemein Eigentümer, die sich vor dem „Getratsche“ der Nachbarschaft oder Einbrechern schützen wollen.